Nesta quinta-feira (3), o Fórum Permanente de Direito Civil Professor Sylvio Capanema de Souza da Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro (EMERJ) realizou o evento “Direito Imobiliário: atualidades”.

O encontro, organizado em parceria com o Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), aconteceu presencialmente no Auditório Desembargador Paulo Roberto Leite Ventura, com transmissão via plataforma Zoom e tradução simultânea para a Língua Brasileira de Sinais (Libras).

Abertura

O diretor-geral da EMERJ, desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo, presidente do Fórum, professor do Programa de Pós-Graduação em Direito da Universidade Estácio de Sá (PPGD/Unesa) e doutor em Direito pela Unesa, destacou: “Hoje, nós colocamos a bom termo a existência de um convênio de cooperação técnica entre a EMERJ e o Ibradim na seccional do Rio de Janeiro, presidida pelo advogado Fábio de Oliveira Azevedo. Isso é muito importante, porque a EMERJ tem buscado estabelecer parcerias com várias instituições e, com isso, conseguimos cumprir um dos nossos objetivos regimentais: a disseminação do conhecimento jurídico e a democratização do acesso a esse conhecimento. Hoje, o nosso estudo do Fórum Permanente de Direito Civil Professor Sylvio Capanema de Souza, que presido desde sua inauguração, promove este evento em parceria com o Ibradim sobre Direito Imobiliário. Vamos abordar o Marco das Garantias, a locação Built to Suit, a locação por curtíssima temporada, a fraude à execução e as alterações recentes na alienação fiduciária em garantia. Todos esses temas são relevantes no dia a dia do advogado, e eu parabenizo muito o meu amigo doutor Fábio de Oliveira Azevedo, pela iniciativa e pela organização deste encontro”.

“Gostaria de agradecer a adesão de todos a este projeto que iniciamos durante a pandemia. Costumo dizer que, na minha opinião, o Ibradim é um instituto incomparável a qualquer outro que conheço no Brasil. Sua capacidade de agregar pessoas foi comprovada no congresso realizado recentemente em Salvador, que contou com a presença de mais de duas mil pessoas. Portanto, não há comparação. Para o Rio de Janeiro, planejamos este projeto de modo a realizar encontros bimestrais, que seriam presenciais, mas, em virtude da pandemia, precisaram ser on-line, além de um encontro anual, que é este que estamos realizando hoje. Para este encontro anual, firmamos um convênio com a EMERJ e com o diretor-geral, desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo, que prontamente aceitou a nossa proposta. Este já é o segundo encontro realizado aqui”, ressaltou o advogado Fábio de Oliveira Azevedo.

A advogada Tassia Ruschel Ibrahim, diretora do Ibradim-RJ, concluiu: “Gostaria de agradecer a oportunidade de estar aqui e é muito importante porque conseguimos, junto à EMERJ, concretizar esse evento muito bem estruturado para receber todos vocês, para podermos disseminar cada vez mais o conhecimento. Estou muito honrada de fazer parte dessa nova geração do Ibradim, nós vamos realizar muitas coisas legais e teremos muitos eventos. Os advogados jovens podem contar conosco, vamos tentar ao máximo agregar valor e disseminar o conhecimento. Gostaria de agradecer o advogado Fábio de Oliveira Azevedo, e esperamos fazer uma boa caminhada mantendo o padrão dele. Um excelente evento a todos e é um prazer estar aqui hoje”.

Marcos das Garantias

O desembargador Werson Rêgo salientou: “O mercado imobiliário viveu crises e permaneceu estagnado durante décadas, não conseguindo avançar e evoluir de forma alguma. A legislação começou a evoluir exatamente para fomentar a atividade imobiliária, pela importância que ela representa em termos de emprego, renda e tributos. Assim, muitas leis foram criadas para aperfeiçoar a dinâmica do mercado imobiliário, trazendo mais segurança jurídica para o setor e permitindo que as atividades se desenvolvessem, estimulando crédito, financiamento e a retomada dos financiamentos nas execuções por inadimplência. Com isso, conseguimos alavancar o mercado imobiliário, que havia voltado a estagnar. Se não entendermos o porquê da nossa estagnação, não compreenderemos a nova lei do Marco das Garantias. Até 2014, estávamos vivendo o boom do mercado imobiliário, e tudo funcionava. Em 2015, o Brasil entrou em uma crise econômica, que se aprofundou em 2016, e o primeiro setor da economia a sentir os impactos dessa crise foi o mercado imobiliário. Assim, a crise afetou tanto incorporadores e construtores quanto adquirentes e investidores”.

O advogado Gabriel Feijó, vice-presidente da Comissão de Direito Urbanístico e Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil no Rio de Janeiro (CDUDI OAB/RJ), destacou: “Na minha visão, o Marco Legal das Garantias é, na verdade, fruto de um processo intenso que estamos vivendo desde 2015. Embora tenhamos lembranças marcantes de outras situações legislativas interessantes anteriores a 2015, este ano estamos passando por um processo de otimização e tentativa de melhoria do mercado. Tivemos a Lei 13.097, que alterou significativamente nosso sistema de reconhecimento da fraude à execução. Quando abordamos isso, acabamos, por arrasto, mexendo também um pouco na lógica fundamental da fraude contra credores, pois há uma conexão muito grande entre esses temas. No Poder Judiciário, caracterizar a fraude contra credores é um desafio à parte, e, portanto, acabamos carregando essa questão. Após essa lei, tivemos a Lei 13.465, conhecida como Lei da Regulação Fundiária. Na realidade, além de tratar desse tema, ela abordou de maneira muito aprofundada os sistemas de garantias da alienação fiduciária e trouxe alterações pontuais, mas muito importantes”.

O professor Fábio de Oliveira Azevedo participou da mesa como debatedor.

Locação "Built to Suit" 

“Eu gostaria de agradecer muito ao meu amigo professor Fábio de Oliveira Azevedo e à minha amiga desembargadora Patrícia Ribeiro Serra Vieira, pois é um prazer participar deste evento do Ibradim aqui na EMERJ, principalmente tratando de um tema que considero um dos mais controversos do Direito Imobiliário. Este, especificamente, tem um toque especial de controvérsia, justamente porque estamos diante de uma contratação e de um contrato atípico, que não possui qualquer tipo de regulação no ordenamento brasileiro, com exceção de um artigo mal colocado na Lei do Inquilinato, o 154-A, que foi inserido na Lei 8.245/2012. Mais do que ajudar, trouxe uma série de questões que são debatidas hoje tanto no âmbito da arbitragem quanto no Judiciário. A ideia deste painel é promover uma troca e um diálogo, principalmente considerando que temos aqui uma acadêmica e uma magistrada, o que nos proporciona visões teóricas e práticas”, pontuou a advogada Caitlin Sampaio.

A debatedora da mesa, desembargadora Patrícia Ribeiro Serra Vieira, membra do Conselho Consultivo e magistrada supervisora de Pedagogia e Ensino da EMERJ, concluiu: “Uma das questões importantes neste evento e neste painel é conceituar o Built to Suit, pois outras modalidades e espécies surgiram a partir do artigo 154-A, que mudou um pouco a cara da Lei de Locações. Se pensarmos na Lei de Locações como foi apresentada, ela era uma lei que tratava de relações entre particulares, incluindo até artigos relacionados a locações não residenciais, mas essas locações não tinham um cunho tão comercial. O que esse artigo, na minha opinião, trouxe como funcionalidade? Ele deu uma nova cara à antiga Lei de Locações, transformando-a em uma legislação que atenderia ao mercado mercantil e empresarial. Imagine, um único artigo com essa função precisa afirmar que agora o nosso mercado locatício é avançado, pois posso ter um locador investidor, ou seja, aquele que está mais preocupado em imobilizar para investir. Com o tempo, ele pode estar em uma função maior, que é destinar aquele imóvel à compra e venda. Ou seja, ele tem a visão de realizar alguns negócios, e a lógica do Built to Suit é construir para servir ao outro”.

Locação por Curtíssima Temporada

O desembargador Renato Sertã salientou: “Essa similaridade dessa locação pela muito curta temporada com a locação por temporada propriamente dita, prevista no Artigo 48 da Lei 8.245, a disciplina dessa locação não é suficiente para resolver algumas dúvidas que logo surgem no dia a dia. Alguns condomínios têm suas convenções silentes a respeito disso, se pode ou se não pode, mais ou menos como animais em condomínio.  Geralmente, a convenção diz o seguinte: ‘É proibido ter cachorros no condomínio, salve aqueles de pequeno porte e que não atormentem a vizinhança’. Eu sou fã de cláusulas abertas, sou fã da principiologia jurídica, mas tudo tem um limite.  A nossa tarefa é tentar encontrar alguma baliza, algum sentido, algum parâmetro para que se saiba se esse tipo de locação por essa temporada tão curta pode ser aceita no nosso ordenamento jurídico“. E, ao fim, completou: “No caso, na falta de regulamentação clara ou suficiente sobre esse assunto, tentamos resolver a questão não só pelos critérios da razoabilidade, como também pelas regras que regem o Direito de vizinhança”.

O advogado Carlos Edison do Rêgo Monteiro Filho relatou: “A partir de 2007, os direitos reais passaram a ser o palco das maiores intervenções legislativas do Código Civil. Dentro de todos os livros, o que mais se modifica são os direitos reais. As quantidades de leis e inovações são terríveis. Eu costumo dizer que estamos em ‘obras em andamento’, há um processo de reforma dos direitos reais, uma reforma que implica em transformações da sua principiologia, aplicação dos ditos novos princípios contratuais. Se aplicam as relações de direitos reais, equilíbrio econômico, o princípio do equilíbrio contratual. Mais amplamente falando, se aplica aqui função social, boa-fé objetiva. São novas incorporações e, além disso, explode, de certa forma, no seio dos direitos reais, a força normativa da autonomia negocial, que ganha um peso terrível nos direitos reais”.

A advogada Tassia Ruschel Ibrahim participou da mesa como debatedora e declarou: “A gente tem uma evolução social importante para acompanhar, assim como o desembargador Renato mencionou a ‘questão dos cachorros’, por exemplo, hoje você não se preocupa em procurar adquirir um imóvel com a preocupação de vedação daquele animal. Tem regras específicas para se manter aquele animal ali e isso já foi, antigamente, uma preocupação enorme e havia, de fato, a proibição daquele animal de circular ou de residir naquela unidade imobiliária, e é o que eu acredito que vai acontecer com a locação de curta temporada. Eu acho que a gente acaba invadindo e indo muito além do que tem de previsão legal, temos o Código Civil que prevê, temos a lei de locações. Eu concordo que a questão da natureza ainda é uma discussão“.

Fraude à Execução

O desembargador Alexandre Freitas Câmara, professor da EMERJ e doutor em Direito Processual pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais (PUC Minas), destacou: “No Brasil, nós construímos para aumentar uma terceira figura que é exclusivamente brasileira: a fraude à execução. Essa figura não é conhecida de outro sistema. E por que nós a criamos?  Porque nós identificamos um vazio entre a fraude contra credores e a alienação de bem penhorável, que é a fraude que ocorre quando já há processo, portanto, não é mais fraude contra credores, mas ainda não houve penhora, portanto, não há alienação de bem penhorável. Nós criamos, então, essa terceira figura de fraude, que é muito elogiada pela doutrina, inclusive pelas doutrinas estrangeiras”.

O debatedor, advogado e diretor-adjunto do Ibradim-RJ, Felipe Banwell Ayres, pontuou: “O entendimento que nós temos hoje é de o exequente averbar na matrícula, mas tem uma questão que nós advogados às vezes enfrentamos. Com a hipoteca judiciária realmente é bastante simples, mas muitas vezes nós não temos ainda esse hábito capaz de levar para a averbação e existe às vezes uma demora e uma dificuldade que nós temos para conseguir algum documento, certidão ou ato eficaz para levar para o registro de imóveis”.

“Tem muitos pontos que a fraude à execução seja uma visão muito complexa, que quem trabalha com due diligence sabe o quanto que fazer essa análise da fraude é uma visão extremamente complexa para a gente poder dar orientação para o cliente para a aquisição e a localização”, salientou a debatedora, advogada e diretora-adjunta do Ibradim-RJ, Lívia Vieira.

O advogado Leandro Sender também participou da mesa como debatedor.

Alterações Recentes na Alienação Fiduciária em Garantia

A moderação da mesa foi conduzida pelo desembargador André Luís Mançano Marques, que ressaltou: “Essa lei que veio ano passado (2023), a 14.711, que nós estamos tratando aqui, veio com o objetivo muito interessante de recuperar o Brasil pós-pandemia. O objetivo dela era de reduzir os custos do crédito, que é muito caro no Brasil, e diminuir inadimplência”. E completou: “O fator principal e altamente positivo da norma nova, já nesse atual governo, é de incentivar e injetar na economia mecanismos para que ela possa ser revigorada.”

O advogado Melhim Namem Chalhub, membro do Fórum, autor do Anteprojeto de Lei nº 9.514/1997 e especialista em Direito Privado pela Universidade Federal Fluminense (UFF), proferiu: “É verdade que há alguns negócios jurídicos e atividades que são merecedores de um tratamento peculiar e especial, é o caso de incorporação imobiliária, assim como outros. O eixo central do sistema tem que estar no Código Civil.” E, ao fim de sua fala, destacou: “A Lei vem prevendo a possibilidade de estender, além da alienação fiduciária da propriedade superveniente, a possibilidade de extensão da garantia fiduciária.

Os advogados Arnon Velmovitsky e Rodrigo Verdini participaram da mesa como debatedores.

Coordenação Científica

A coordenação científica do encontro foi de responsabilidade dos advogados Fábio de Oliveira Azevedo, Rafael Jordão Bussière e Tassia Ruschel Ibrahim.

Assista

Para assistir na íntegra, acesse: https://www.youtube.com/watch?v=LkW3cLMb-8E

Fotos: Jenifer Santos e Maicon Souza

3 de outubro de 2024

Departamento de Comunicação Institucional (DECOM)